市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地作比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地的方法。

  市场比较法是以替代原理为主要理论基础，因为有替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，通过比较求得未知的待估土地的价格，得到估价结果。从土地交易过程来看，由于从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是不是进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。

  由此可见市场比较法的关键点是比较实例的选取，而比较实例有没有可比性包括多个角度，例如交易案例与待估对象是否在同一供需圈、交易案例的个别因素与待估宗地是否相同或相似等。要对这一些因素进行深入的分析才能选取到合适的比较实例，市场比较法评估的结果才具有参考性。

  近年来，由于受土地市场调控的影响，土地招拍挂市场收紧，土地出让条件越来越严苛，住宅以商品房性质入市的地块慢慢地减少，往往会附加配套商业或者政策性住房。且城市主要区域土地放量明显放缓，地块入市数量同比下降，在同一小区域尤其是核心建成区内，特别难找到未经因素修正直接可作为可比实例要求的三宗土地案例。对此我们对其中涉及的几种比较实例类型进行分析。

  ①首先是范围的确定，不一定局限空间上的连续（即相邻地区），只要供需状况基本一致，市场发育程度基本一致的镇、县，甚至是不同城市之间都可以看成类似地区，即求大同存小异。

  ②其次是对待估宗地价格产生显著影响，即能与待估宗地成为替代关系，对其价格的形成有相互竞争、牵引关系。

  ③最后是地域条件一致或相似，地域通常是指一定的地域空间，是自然要素与人文因素作用形成的综合体。一般有区域性、人文性和系统性三个特征，地域相近是一个地理联系与社会联系互构的单位，是同一供需圈形成的前提条件。

  对于居住商业比例不一致的情况，能够准确的通过区域内纯住宅用地与纯商业用地出让价格的比例进行修正，但往往特别难找到纯商业、纯住宅成交的案例，此时能够准确的通过基准地价所在级别的商业、住宅的地价水平对此项因素进行修正。即修正指数=（住宅用地比例×对应级别住宅用地基准地价的地价水平值+商业用地比例×对应级别商业用地基准地价的地价水平值）÷住宅用地对应级别住宅用地基准地价的地价水平值。

  若宗地含自持条件，则可通过剩余法（自持条件下的开发完成后房地产价值可通过收益法求取）试算，求取自持与不自持之间的比例，从而得到修正指数。再通过修正，求取待估宗地的价格。

  商品住宅项目有配建政策性住房，且建成后需无偿移交政府。如果待估宗地配建政策性住房，而比较实例没有配建政策性住房，需要将政策性住房成本从估价结果中扣除。如果待估宗地没有配建政策性住房，而比较实例配建政策性住房，需要将比较实例中土地总价值加上政策性住房的成本。从而修正得到待估宗地的价格。

  在土地估价中，待估宗地区域内如果没有可以再一次进行选择的比较实例，可以选取较远区域的同一供需圈的成交土地作为比较实例。

  如果同一供需圈内，无直接可比的成交土地案例，可以再一次进行选择同类用途的含配建或者商住比例等不一致的土地作为实例，再根据上文处理思路，结合真实的情况，经过修正，求取待估宗地土地价值。

  当然，如果在用途和同一供需圈两因素中任意一因素无可比实例供选择，则应思考该宗地是不是满足采用市场比较法评估的条件。

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